购物中心管理费包含什么（费用细节及优惠政策）

商业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。

商业物业管理成本的估算

1、商业物业管理成本的主要构成：

1) 人员成本 ：包括工资和福利费用。

2) 保洁费用 ：外包清洁、石材养护、外墙清洗、除雪、垃圾清运、消杀、烟道清洗、隔油池及化粪池清掏等。

3) 治安维护费用：警用设备和材料、治安联防等。

4) 绿化维护费用：室外广场绿化养护费、绿植租摆等。

5) 设备维护费用：工程工具、设施设备维护等。

6) 日常能源费用：照明、电梯、消防、安防、空调、给排水、新风、通风、中水、热力等。

7) 管理费用：服装、办公用品、差旅、业务招待、车辆、邮电、固定资产折旧、低值易耗品摊销、员工招聘、培训、印刷、用具维修等。

8) 保险费用。

9) 意外费用 。

10) 管理酬金。

11) 税金。

2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各种业态的物业管理成本是不同的。商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定；水、电、气等能源费用标准明确；物业项目的经济技术指标确定（面积、使用率、设备设施清单及参数等）；各商业业态的管理界面确定；服务内容及服务标准确定等。

主力店物业服务

（一）前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：

1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，审核租赁合同中关于商业物业管理的相关条款；

2、进行物业管理合同谈判，确定双方物业服务界面和管理费标准；

3、协助招商、项目开发公司与主力店的技术对接，保证主力店进场装修施工；

4、监管主力店装修施工，保证施工秩序符合有关技术规范和管理规定。

（二）正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：

1、按合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费；

2、监督主力店物业管理，尤其是消防和设施设备的维护保养；

3、协调主力店与其他商户、政府主管部门的关系，维护经营秩序和环境；

4、处理主力店提出的各类投诉；

5、协助签订撤场协议，进行费用清算，并接收主力店经营场地。

（三）不同商业类型的主力店物业服务要点

主力店在大型商业物业内所占比例高，客流量大，涉及业态广泛。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下是万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，供参考：

1、超市

1）、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，有租户独立管理和承担运行、维护责任及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳；

2）、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

3）、消防、排水、电梯与其他租户共用，费用按面积比例分摊；

2、百货

1）中央空调、水、电、气、供暖、电（扶）梯有租户独立管理，能源费用由租户向公用事业部门缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4）在租赁区域门前一般有免费促销场地；

3、餐饮

1）中央空调为广场主系统，能源费用由租户向管理公司缴纳；

2）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

3）消防与其他租户共用；

4、KTV、电子娱乐、影院

1）水、电、气、电（扶）梯由租户向管理公司缴纳费用；

2）中央空调为主系统，由租户向管理公司缴纳费用；

3）消防对要求高，为物业管理重点；

4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

5、建材、家居

1）中央空调、水、电相对独立，有租户独立管理和承担运行、维护责任及费用，能源费用由租户向公用事业部门缴纳；

2）租赁内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

3）消防、排水、电梯与其他租户共用，费用按比例分摊；

6、电器卖场

1）水、气系统为广场主系统，由租户向管理公司缴费；

2）中央空调作为主系统一部分，由租户向管理公司缴费；

3）电器供电单独在供电部门，租户直接向供电部门缴费；

4）租赁区域内的保安、保洁、垃圾处理由租户自行管理，租赁外由管理公司负责；

5）物业管理需要特别注重消防，因为消防设备是与其他租户共用的，消防部门对于物业管理的要求也很高。

6）租赁区域内的保安、保洁和垃圾处置由租户自行管理，而租赁区域外的这些服务则由管理公司负责。

物业管理成本估算

1、组建装修管理小组

在开业前的3-4个月，可以组建由招商人员、工程师和物管人员等相关部门组成跨部门装修管理小组，以统一管理管辖区内商户的装修事务。

2、制定装修管理工作流程和制度

1）起草《装修手册》，以便向商户和施工单位提供方便和指引，这份手册可以在与商户签订租赁合同时分发给他们。请参见附录1《**购物广场装修手册》。

2）制定《装修管理制度》，明确各个部门在装修管理中的工作职责和工作流程。

3、装修管理控制环节

1) 商户在正式开始室内装修施工前，必须办理交接手续。在交接记录中必须有对房屋重要设施的拍照，并由相关负责人签字确认。

2)
商户应在开业前90天～60天内提交装修图纸。管理公司应在第5个工作日内审阅商户提交的初步方案和设计图纸。若有退回意见，商户需立即按要求进行修改，并重新提交给管理公司审阅。任何需要拆改结构的装修方案需要经项目开发商审核后方能施工。如因此导致的延期，管理公司概不负责。

3) 商户必须自行向政府相关部门申请消防、卫生、防疫等方面的相关审批，并需获得批准。所有费用由商户承担。

4) 施工过程中的材料进场、工具运输和退场必须得到管理公司的批准，运输车辆需按照管理公司指定的路线和时间进行运输，且不能超过物业地下停车场的入口限高。商户应全面负责施工过程中对商场公共设施的保护，无论是电梯、楼梯、通道，还是墙面、出口等。商户若对上述设施造成损坏，需自行承担修复费用。负责人有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护措施后进行使用。

5) 在室内装修过程中，难免会有交叉施工现象发生，应重点关注施工安全和成品保护。

6) 根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户按时完成装修工作。工程部和招商部需跟踪商户的装修进度，并协调相关方面，确保商户按时开业。特别需要注意的是装修工程中可能导致进度延误的相关问题：

a) 使用特殊材料、玻璃、石材；

b) 设计墙面等特殊造型和结构；

c) 拆改和加建楼梯等建筑结构问题；

d) 定制家具和厨房用具的订购；

e) 空调和消防系统的重新布局。

7) 商户在装修过程中(隐蔽工程封盖前)需向管理公司报告工程进度和施工状况，以便进行查验和提出整改意见。

8) 完工验收：

a) 商户需提供一式两份竣工图，管理公司根据图纸进行专业检查，或者聘请监理公司对装修过程及成果进行检查验收。所有监理费用由商户承担。验收项目包括但不限于：

- 设计图纸是否符合实际施工；

- 消防设施的完好情况；

- 装修材料与消防要求的一致性；

- 电器线路施工情况；

- 设备设施完好情况

b) 如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。商户需在完成修改工作后，再次提交两份修改后的竣工图给管理公司。

c) 商户需在开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。

9) 为保证所有商户能够按时开业，因此应尽早控制装修工程进度，并制定严格的开业计划和装修进度时间表。即使未完成部分需要遮挡，也要做出美化处理，并标记预订的开业日期。